Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 9% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 14%.

Решение:

Общий коэффициент капитализации найдется по формуле:

R0=RE*E+RM*M

Доля собственных средств: E=0,4

Доля заемных средств: M=0,6

Коэффициент капитализации для собственного капитала: RE=0,14

Ипотечная постоянная:

RM=12*F6 (9%, 10 лет, мес)=12*=0,1520

Или RM=F6 (9%, 10 лет, мес)==0,1520

Общий коэффициент капитализации:

R0=0,4*0,14+0,6*0,1520=0,056+0,091224=0,1472

Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 14,72%

Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно

Решение:

Стоимость земли: VL=8000 долл.

Стоимость строительства: VB=V-VL

Доля заемных средств: ML=0,6V

Срок кредита: T=10 лет

Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением

Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4

Ставка капитализации для земли: RL=17%

Ставка капитализации для улучшений: RB=19%

1. DCR=NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, NOI - чистый операционный доход). Следовательно, NOI = DCR*DS=1,4*DS

. Коэффициент капитализации для заемных средств

Отсюда DS=RM*ML=RM*0.6V

3. RM=12*F6 (12%, 10 лет, мес)=12*0,01435=0,1722

Тогда DS=0.172165*0.6V=0.103299V

. NOI=1,4*DS=1,4* 0,103299*V=0,1446186*V

5. c другой стороны,

NOI=IL+IB=RL*VL+RB*VB=8000*0,17+0,19*(V-8000)=1360+0,19*V-1520=0,19*V-160

Следовательно, 0,1446186*V=0,19*V-160

V=3526 следовательно минимальный NOI=0,1446186*3526=510 долл.

Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510 долл.

Недвижимое имущество сдано в аренду на 6 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $7 000, а со второго года растет на $500 каждый год в течение всего срока аренды (платежи производятся в конце года) Рыночная ставка для данного вида недвижимости 19%. Стоимость реверсии к концу срока аренды составит $160 000. Какова стоимость прав арендодателя.

Решение:

PV=PVNOI+PVреверсии

PV=27281.4+56342.77=83624,17

Ответ: Стоимость прав арендодателя составит 83624,17 долл.

Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:

1) чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;

2) проектируемый период - 10 лет;

) условия кредита:

норма процента - 10% годовых,

срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;

4) доля заемных средств - 70%;

5) изменение стоимости недвижимости - 20% потери;

) норма отдачи собственного капитала - 16%.

Решить задачу двумя способами:

· используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;

· используя модель Эллвуда.

Решение:

. с помощью модели ипотечно-инвестиционного анализа

Стоимость недвижимости рассчитаем по формуле:

V=(NOI - DS)*F5 (16%, 10 лет, год)+(SP-BAL)*F4 (16%, 10 лет, год)+ML

Где NOI - чистый операционный доход;

DS - сумма по обслуживанию долга;

SP - стоимость продажи объекта;

BAL - остаток по кредиту;

ML - доля заемных средств;

DS=ML*F6(8%, 25 лет, мес)*12=0,7V*0,00772*12=0,064848V

F5 (16%, 10 лет, год)=4,83323

SP=0,8V

BAL=DS/12*F5 (8%, 15 лет, мес)=0,064848V/12*104,64059=0,565478V

F4 (16%, 10 лет, год)=0,22668

ML=0,7V

V=241661,5-0,313425V+0,181344V-0,128183V+0.7V

Отсюда, V=431 335 долл.

2.

с помощью модели Эллвуда.

V = NOI/ R0,

где NOI - чистый операционный доход

R0 - общий коэфф-т капитализации:

R0 = r - ∆0*F3 = Ye - M*(Ye + PRN*F3 - Rm) - ∆0*F3,

Другие статьи

Структура рынка и типы рыночных структур
В настоящее время Российское государство переживает период структурной перестройки всех сфер общественной жизни. Предпринимается попытка построить правовое демократическое общество. Естественным элементом этого процесса является переход от плановой, административно-командной экономиче ...