Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 9% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 14%.
Решение:
Общий коэффициент капитализации найдется по формуле:
R0=RE*E+RM*M
Доля собственных средств: E=0,4
Доля заемных средств: M=0,6
Коэффициент капитализации для собственного капитала: RE=0,14
Ипотечная постоянная:
RM=12*F6 (9%, 10 лет, мес)=12*=0,1520
Или RM=F6 (9%, 10 лет, мес)==0,1520
Общий коэффициент капитализации:
R0=0,4*0,14+0,6*0,1520=0,056+0,091224=0,1472
Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 14,72%
Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно
Решение:
Стоимость земли: VL=8000 долл.
Стоимость строительства: VB=V-VL
Доля заемных средств: ML=0,6V
Срок кредита: T=10 лет
Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
Ставка капитализации для земли: RL=17%
Ставка капитализации для улучшений: RB=19%
1. DCR=NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, NOI - чистый операционный доход). Следовательно, NOI = DCR*DS=1,4*DS
. Коэффициент капитализации для заемных средств
Отсюда DS=RM*ML=RM*0.6V
3. RM=12*F6 (12%, 10 лет, мес)=12*0,01435=0,1722
Тогда DS=0.172165*0.6V=0.103299V
. NOI=1,4*DS=1,4* 0,103299*V=0,1446186*V
5. c другой стороны,
NOI=IL+IB=RL*VL+RB*VB=8000*0,17+0,19*(V-8000)=1360+0,19*V-1520=0,19*V-160
Следовательно, 0,1446186*V=0,19*V-160
V=3526 следовательно минимальный NOI=0,1446186*3526=510 долл.
Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510 долл.
Недвижимое имущество сдано в аренду на 6 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $7 000, а со второго года растет на $500 каждый год в течение всего срока аренды (платежи производятся в конце года) Рыночная ставка для данного вида недвижимости 19%. Стоимость реверсии к концу срока аренды составит $160 000. Какова стоимость прав арендодателя.
Решение:
PV=PVNOI+PVреверсии
PV=27281.4+56342.77=83624,17
Ответ: Стоимость прав арендодателя составит 83624,17 долл.
Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:
1) чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;
2) проектируемый период - 10 лет;
) условия кредита:
норма процента - 10% годовых,
срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;
4) доля заемных средств - 70%;
5) изменение стоимости недвижимости - 20% потери;
) норма отдачи собственного капитала - 16%.
Решить задачу двумя способами:
· используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
· используя модель Эллвуда.
Решение:
. с помощью модели ипотечно-инвестиционного анализа
Стоимость недвижимости рассчитаем по формуле:
V=(NOI - DS)*F5 (16%, 10 лет, год)+(SP-BAL)*F4 (16%, 10 лет, год)+ML
Где NOI - чистый операционный доход;
DS - сумма по обслуживанию долга;
SP - стоимость продажи объекта;
BAL - остаток по кредиту;
ML - доля заемных средств;
DS=ML*F6(8%, 25 лет, мес)*12=0,7V*0,00772*12=0,064848V
F5 (16%, 10 лет, год)=4,83323
SP=0,8V
BAL=DS/12*F5 (8%, 15 лет, мес)=0,064848V/12*104,64059=0,565478V
F4 (16%, 10 лет, год)=0,22668
ML=0,7V
V=241661,5-0,313425V+0,181344V-0,128183V+0.7V
Отсюда, V=431 335 долл.
2.
с помощью модели Эллвуда.
V = NOI/ R0,
где NOI - чистый операционный доход
R0 - общий коэфф-т капитализации:
R0 = r - ∆0*F3 = Ye - M*(Ye + PRN*F3 - Rm) - ∆0*F3,
Другие статьи
Экономический исследование предприятия
По данным бухгалтерского баланса проанализировать и оценить
динамику состава и структуры активов и пассивов организации. Данные об
имущественном положении и источниках финансирования активов организации
отразить в табл. 1.
Структурно-динамический
анализ активов и ...