Принципы оценки недвижимости
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл. 1.1).
Таблица 1.1. Альтернативные варианты застройки земельного участка
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем | |
|
Стоимость застройки,$ |
577 000 |
721 500 |
450 000 |
|
Годовой валовой доход,$ |
150 000 |
250 000 |
100 000 |
|
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ |
20 000 |
25 000 |
5 000 |
|
Прочий доход,$ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
|
Операционные расходы,$ |
50 000 |
120 000 |
30 000 |
|
Резерв на замещение,$ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
|
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
13 |
14 |
13,2 |
|
Коэффициент капитализации для земли, % |
12 |
12 |
12 |
Решение:
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем | |
|
NOI= (годовой валовой доход + прочий доход) - (поправка на недоиспользование и потери при сборе + операционные расходы + резерв на замещение) |
(150000+5000) - (20000+50000+5000) =80000 |
(250000+10000) - (25000+120000+10000) =105000 |
(100000+3000) - (5000+30000+3000) =65000 |
|
Часть дохода, относящаяся к улучшениям (IB=VB*RB) |
577000*0,13 =75010 |
721500*0,14 =101010 |
450000*0,132 =59400 |
|
Часть дохода, относящаяся к земле (IL=NOI-IB) |
80000-75010 =4990 |
105000-101010 =3990 |
65000-59400 =5600 |
|
Стоимость земли (VL=IL/RL) |
4990/0,12=41583,3 |
3990/0,12=33250 |
5600/0,12=46666,7 |
Ответ:
Оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей, показывает, что вариантом ННЭИ объекта недвижимости будет проект по застройке его жильем.
Другие статьи
Структура рынка и типы рыночных структур
В настоящее время Российское государство переживает период
структурной перестройки всех сфер общественной жизни. Предпринимается попытка
построить правовое демократическое общество. Естественным элементом этого процесса
является переход от плановой, административно-командной экономиче ...
