Принципы оценки недвижимости
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл. 1.1).
Таблица 1.1. Альтернативные варианты застройки земельного участка
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем | |
|
Стоимость застройки,$ |
577 000 |
721 500 |
450 000 |
|
Годовой валовой доход,$ |
150 000 |
250 000 |
100 000 |
|
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ |
20 000 |
25 000 |
5 000 |
|
Прочий доход,$ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
|
Операционные расходы,$ |
50 000 |
120 000 |
30 000 |
|
Резерв на замещение,$ |
5 000 |
10 000 |
3 000 |
|
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % |
13 |
14 |
13,2 |
|
Коэффициент капитализации для земли, % |
12 |
12 |
12 |
Решение:
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Проект по застройке жильем | |
|
NOI= (годовой валовой доход + прочий доход) - (поправка на недоиспользование и потери при сборе + операционные расходы + резерв на замещение) |
(150000+5000) - (20000+50000+5000) =80000 |
(250000+10000) - (25000+120000+10000) =105000 |
(100000+3000) - (5000+30000+3000) =65000 |
|
Часть дохода, относящаяся к улучшениям (IB=VB*RB) |
577000*0,13 =75010 |
721500*0,14 =101010 |
450000*0,132 =59400 |
|
Часть дохода, относящаяся к земле (IL=NOI-IB) |
80000-75010 =4990 |
105000-101010 =3990 |
65000-59400 =5600 |
|
Стоимость земли (VL=IL/RL) |
4990/0,12=41583,3 |
3990/0,12=33250 |
5600/0,12=46666,7 |
Ответ:
Оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей, показывает, что вариантом ННЭИ объекта недвижимости будет проект по застройке его жильем.
Другие статьи
Исследование состояния остатков незавершенного производства (на материалах ОАО Промприбор)
Как известно, затраты любой
компании, связанные с выпуском товарной продукции, выполнением работ или
оказанием услуг, формируют себестоимость последних. Однако учесть при
формировании финансового результата в качестве расходов организация может лишь
себестоимость реализованной проду ...
