Расчет доходным подходом
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный подход утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитывается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом.
. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.
. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Метод прямой капитализации
переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.
Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:
V=I÷К
Где, V - стоимость,
I - доход,
К - коэффициент капитализации.
Наиболее эффективное использование дома как источника дохода, по моему мнению, является сдача его в аренду. Так как в городе Алматы очень много людей приехавших работать и учится, но не имеющих возможность купить жилье.
Таблица 2 Данные по квартирам, находящимся в аренде
Месторасположение |
Кол-во комнат |
Цена / Тенге |
Цена/USD |
Темирязева-Айманова |
2 |
65736 |
450 |
Коктем |
2 |
65736 |
450 |
Темирязева-Ауэзова |
2 |
65736 |
450 |
Темирязева-Манаса |
2 |
66612 |
460 |
Таким образом, средняя арендная ставка составит 65955 тенге (453 USD) в месяц.
Потенциальный валовый доход |
791460 |
Общая площадь, кв. м. |
42 |
Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:
без рисковая процентная ставка - 14%
премия за риск - 2%
надбавка за низкую ликвидность - 1%
надбавка за инвестиционный менеджмент - 1%
ИТОГО: 18%
С = Доход / Коэффициент капитализации
С=791460/0,18=4397000 тенге
Таким образом, стоимость квартиры, полученная методом прямой капитализации, на 24.02.11 г. составит: 4397000 (четыре миллиона триста девяносто семь тысяч) тенге или 30098 (тридцать тысяч девяносто восемь) долларов США по курсу НБ РК на 24.02.11 - 1 USD = 146,08 KZT
Другие статьи
Прогнозирование банкротства предприятия
Современная
экономическая действительность заставляет руководителей предприятий постоянно
принимать решения в условиях неопределенности. В условиях финансовой и
политической нестабильности деятельность предприятий чревата различными
кризисными ситуациями, результатом которых может ст ...