Расчет доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный подход утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитывается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом.

. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Метод прямой капитализации

переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:

V=I÷К

Где, V - стоимость,

I - доход,

К - коэффициент капитализации.

Наиболее эффективное использование дома как источника дохода, по моему мнению, является сдача его в аренду. Так как в городе Алматы очень много людей приехавших работать и учится, но не имеющих возможность купить жилье.

Таблица 2 Данные по квартирам, находящимся в аренде

Таким образом, средняя арендная ставка составит 65955 тенге (453 USD) в месяц.

Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

без рисковая процентная ставка - 14%

премия за риск - 2%

надбавка за низкую ликвидность - 1%

надбавка за инвестиционный менеджмент - 1%

ИТОГО: 18%

С = Доход / Коэффициент капитализации

С=791460/0,18=4397000 тенге

Таким образом, стоимость квартиры, полученная методом прямой капитализации, на 24.02.11 г. составит: 4397000 (четыре миллиона триста девяносто семь тысяч) тенге или 30098 (тридцать тысяч девяносто восемь) долларов США по курсу НБ РК на 24.02.11 - 1 USD = 146,08 KZT

Другие статьи

Совершенствование системы ценообразования ООО Пента
Управление ценами является одной из задач, стоящих перед любым предприятием. Цена была и остается важнейшим критерием принятия потребительских решений. И именно цена, предопределяет успехи предприятия - объемы продаж, доходы, получаемую прибыль. Цена - сложная экономическая категор ...