Расчет сравнительным подходом
При оценке рыночным методом использовались данные о продажах и приобретениях аналогичных жилых помещений, находящихся в г. Алматы.
Цена кв. м. общей площади рассчитывалась исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилого помещения, с учетом технических характеристик здания и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих месторасположение дома.
При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения. Мы провели интервьюирование продавцов объектов и пришли к выводу, что стоимость продажи ниже на 5% чем цена предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось три объекта, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Характеристика сравниваемых объектов представлена в таблице 1.
Данные взяты из: c и сайта «Крыша.kz» (http://krisha.kz).
Таблица 1. Корректировка сравниваемых объектов
|
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 | |
|
Местонахождение |
г. Алматы, Манаса 58, уг. ул Темирязева |
г. Алматы, Темирязева- Байзакова |
г. Алматы, Темирязева- Байзакова |
г. Алматы, Темирязева- Байзакова |
|
Материал стен |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
Тел. владельца |
2742623 |
2456431 |
3172759 |
3290581 |
|
Описание объекта |
Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, тихий двор |
Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, балкон, пластиковые окна, домофон |
Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, интернет |
Квартира в многоквартирном доме, с/у совмещенный, телефон, свет, вода, газ, домофон, балкон, пластиковые окна, |
|
Площадь квартиры, общая / жилая кв. м. |
42 (26) 6 |
42 (26) 6 |
40 (28) 6 |
41 (27) 6 |
|
Кол-во комнат |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
этажность |
2 (4) |
2 (4) |
3 (4) |
3 (4) |
|
Год постройки |
1969 |
1968 |
1962 |
1969 |
|
Состояние |
хорошее |
отличное |
отличное |
отличное |
|
Стоимость, USD |
73 000 |
75 000 |
75 000 | |
|
Стоимость за 1 кв. м. USD |
1738 |
1875 |
1829 | |
|
Поправка на торг% |
-5 |
-5 |
-5 | |
|
Скорректированная Стоимость |
1651 |
1781 |
1737 | |
|
Поправка на год постройки% |
1 |
2 |
0 | |
|
Скорректированная стоимость |
1667 |
1816 |
1737 | |
|
Поправка на материал Стен% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная стоимость |
1667 |
1816 |
1737 | |
|
Поправка на местоположение, % |
-1 |
-1 |
-1 | |
|
Скорректированная стоимость |
1650 |
1798 |
1720 | |
|
Поправка на этажность, % |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная стоимость |
1650 |
1798 |
1720 | |
|
Поправка на общую площадь% |
0 |
+2 |
+1 | |
|
Скорректированная стоимость |
1650 |
1834 |
1737 | |
|
Поправка на площадь кухни% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная стоимость |
1650 |
1834 |
1737 | |
|
Поправка на техническое состояние% |
-5 |
-5 |
-5 | |
|
Скорректированная стоимость |
1567 |
1742 |
1650 | |
|
Поправка на наличие балкона, лоджии% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная стоимость |
1567 |
1742 |
1650 | |
|
Поправка на санузел, % |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная стоимость |
1567 |
1742 |
1650 | |
|
Итого скорректированная Стоимость 1 кв. м. ( USD ) |
1567 |
1742 |
1650 | |
|
Средняя стоимость 1 кв. м. ( USD ) |
1653 | |||
|
Стоимость объекта ( USD ) |
69 426 | |||
|
Стоимость объекта тенге |
10 141 750 | |||
Другие статьи
Оценка эффективности и рисков инвестиционного проекта строительства дачного участка
Инвестиционная деятельность представляет собой один из
наиболее важных аспектов функционирования любой динамично развивающейся
компании. Причинами, обусловливающими необходимость осуществления инвестиций,
могут быть: освоение новых видов деятельности, наращивание объемов продаж,
обно ...
